マンション管理費圧縮への挑戦

/ 2010-09-13/ Posted in マンション管理 / No Comments »


マンション管理費のウラ

私は自分が住んでいるマンションの、修繕計画立案の代表幹事を務めています。

過去に理事長を経験した時に、自分たちのマンションの大規模修繕計画を見るようになり、修繕積立金の値上げが不可欠だと管理委託会社に催促されたのです。そのときに、本当にそれだけの金額が必要なのか問い合わせましたが、標準的な工事費用から予測しているのだという答えでした。

これでは、

修繕積立金の値上げの必要性を自信を持って提案することはできないと思いましたし、
管理会社の言いなりではいけない、自分たちのマンションの支出は自分たちでコントロールしよう

という意識が高まって現在の活動につながっています。

マンションの維持はお金がかかる

マンションの支出は、大きく2つに別れます。

1つは、日々の清掃業務や日常的なマンションの管理、メンテナンス、理事会活動の実行していくために、外部の専門家に業務を委託する費用です(管理費会計)。

2つめは、長期的にマンションが劣化するので、それらを保全していくための保守費用です(修繕積立金会計)。代表的なものに、外壁の修復や屋上の防水加工などを実施する大規模修繕があります。

特に問題となるのは、2つめの修繕積立金会計なのです。1つの大規模修繕を実施すると、我らがマンション(200戸弱)では施工後15年目の実施で、おおよそ3億円かかるという計画になっています。

これを実現するには、修繕積立金の額を現在の額の最大5倍にまで値上げしなければならない、という試算なのです。

これはたいへん!
ということで、長期修繕計画の妥当性を調べ始めたのです。

どうやって減らす?

ところが、調べ始めてみると、1の管理費会計にも目を向けるざるを得ないことに気づきます。
大規模修繕では短期間に高額な費用が発生するので、つい修繕積立金だけに目を向けがちですが、マンションの収支を考える上では、管理費会計と修繕積立金会計の両方の収支で考えないといけません。いわゆる、キャッシュフローです。

私が住んでいるマンションでは、管理費会計の収支は年間3000万円強ですので、15年で約4億5千万円にもなります。1回の大規模修繕に必要な額の3億円をはるかに超えるのです。

両方の収支に目を向けていかないと、キャッシュフローの改善ができないのです。
来年の管理費会計の圧縮に向けて、今年活動を続けています。主な改善対象は、管理会社に払っている管理委託料の圧縮です。

その相談のために初めてコンサルタントに依頼をしましたが、各支出を一つひとつ積み上げた結果、3割程度は値下げできるという力強いことばをいただき、ちょっと気分が明るくなったのです。


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