マンションの大規模修繕工事の始め方


マンションの大規模修繕はマンションの将来を左右する

マンションは竣工から12〜13年経過すると大規模修繕工事を行ないます。

そのために、購入当初より修繕積立金を積み立てています。

マンションの修繕積立金は、マンションの管理費と並んでマンションの費用の過半を占めています。

大規模修繕工事をどのように考え、いくら費用をかけて実施していくのか、
それによってマンションの将来は大きく変わってきます。

マンションの修繕工事にお金をかけすぎて、将来の修繕積立金が不足する事態になれば、
2度目3度目の工事が実施できません。実施するためには工事費用を一時金として
住民が負担することだって必要になります。

年月を経るほど居住者の年齢は上がりますので、入居から25年〜30年を経過すると、
多くの人は年金受給者となっており、工事費用を負担することは難しくなります。

マンションの大規模修繕工事の意義

修繕積立金は、マンションによって違いはありますが、
月々5千円〜2万円くらいの金額で払っていると思います。

過去に色々調べたところでは、1万5千円くらいが相場というデータがありました。
仮に月額1万5千円だとすれば、30年間払えば1戸あたり540万円にもなります。

それだけ、マンションの修繕は大がかりなものだということです。

でもよく考える必要があるのは、

大規模修繕工事というのは「絶対やらなければならい工事」というものが決められていない

ということです。

マンションの造りにもよりますし、マンションの住民がどのように考えるかで、
どのような工事をどのレベルまでやるかを決められるのです。

もっと正しく言えば、
自分たちで責任をもって決めないといけない
のです。

そうでなければ、大規模修繕工事を担当する管理会社やゼネコンの
言いなりの工事となり、無駄を含んだものになりかねません。

無駄はすなわち「自分たちが払うお金」に跳ね返ってきます。
つまり修繕積立金の値上げが必要になります。

永く住むためには、マンションがきちんと維持されていくことも必要ですが、
併せて住民支払っていける修繕積立金に抑えられるように、
しっかりと見極めていく必要があります。

マンションの大規模修繕工事を行う最大の目的とは

マンションが実施する大規模修繕工事の最大の目的は何でしょうか。

老朽化した設備を復旧させ、住みやすさを維持し、また資産価値を維持・向上する
ということはよく言われることです。

そう考えると、きちんとお金を出して、

「傷んだところは直していかないといけないんだ」

と捉えがちですが、

傷んだところをお金をかけて当初の設備の状態まで普及を目指すのかどうか
資産価値を維持・もしくは向上することにお金をかけるのかどうか

マンションの住民間でしっかりと吟味する必要があります。

その観点で、大規模修繕工事を実施するときは、理事会や修繕委員会は
次の観点でマンションのことを考える必要があります。

  1. マンションの老朽化状態の把握し、状態が良くないものは防止する
  2. 住民間でマンションの資産価値維持に対する、どこまで投資するのか共通認識を持つ
  3. 住民の手による修繕計画を立案し、修繕積立金の積立計画を見直す

大規模修繕工事に取り組む第一歩は核になるメンバーを作ること

大規模修繕工事に取り組むには、自分たちのマンションの価値をどう維持していくのかを
自分たちで決めようとする人たちが必要です。

そのような
核になるメンバーが数名集まることから始める
必要があります。

それは大がかなりなことではありません。
「あなたがその一人目となること」
です。

まず一人が声を上げ、それに賛同する人を増やす、それが必要な第一歩です。



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