住宅ローンの繰上返済は効率の高い「投資」


余裕資金を寝かすか、使うか、投資するか

手元に余裕資金がある時、どのようにお金を使うでしょうか?
万一に備えて貯蓄する人もいれば、欲しいものを買ったり旅行に行く人もいるでしょう。
もしあなたが住宅ローンを返済中で、

資産を殖やしたい
(たとえば、円高のチャンスを生かして外貨預金をするなど)

と思っているのでしたら、繰上返済を考えてみてはいかがでしょうか。

繰上返済は投資?

資産を殖やしたいのに返済とは何ごとか?と思われるかもしれませんが、
繰上返済はすごく効率の高い「投資」なのです。

下図に住宅ローンの返済額と金利の関係を示します。

住宅ローンの返済額と金利の関係

返済期間が経過するほど、支払額における「金利」分が減り、「元金」分が増えていきます。
これは、返済が進むほどに、残りの借入期間が減り、また借入金が減っていくからです。

繰上返済とは、「元金」に対する返済です。
返済により元金が減った分、その元金の借入利息がなくなります。
それを下の図に示します。

繰上返済したときに軽減できる利息

問題は「投資効率」だ!

では、繰上返済によってどのくらい返済額を軽減できるのでしょうか?
例として、3000万円を返済期間30年、固定金利2%で借りている人が100万円の繰上返済をする例を考えましょう。
ローンの返済をはじめた初年度から5年おきに、100万円の期間短縮型で繰上返済をしたときに、軽減できる利息と短縮できる返済期間を一覧にします。

100万円を繰上返済したときに軽減できる利息

元金が100万円になっていないのは、そのときの返済額のうち元金部分の合計が100万円に近くなるように計算するためです。

繰上返済は早くして高い効果を得る!

繰上返済の時期が早いほど、軽減できる利息が多くなっていることがわかると思います。
初年度でいえば、100万円(上記の表では986,446円)を支払うと、787,724円も金利が軽減できます。
しかも、16ヶ月(1年4ヶ月)の返済期間が短縮できるのです。

退職金をもらって、残債数年分を一括して返済しようと考えている人がいたら、それは考え直した方がよいでしょう。銀行に多くの利息を払った後に残債を一括返済することになるわけですから、

「ご返済ありがとうございました!」

と喜ばれるだけのことです。
早めに繰上返済するか、それが無理なら一括返済しないで、そのときは別の投資先を考えてみても良いと思います。


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