マンション管理費・修繕費圧縮の3つのポイント

/ 2010-11-07/ Posted in マンション管理 / No Comments »


マンションの支出削減!

今年の1年かけて、修繕積立金会計と管理費会計の両方を見直ししてきましたが、ようやくひと段落つきそうです。
マンションの支出を抑える重要なポイントは、下記の3点でした。
(1)機械式駐車場の保守費の低減
(2)大規模修繕費用の見直し
(3)管理委託費の圧縮策検討

機械式駐車場の全機交換時期を20年から30年への見直しで22%のコスト削減

機械式駐車場の保守費用はかなり高額です。機械の部品交換だけでも高額ですし、交換するとなると1基あたり300万円もかかると言われますが、それが20年目に全機交換として計画されています。
今年度、その費用についてメーカーと話をしてきたのですが、部品交換や機械交換は決して必須というわけではないということがわかってきました。
マンションにおける機械式駐車場の導入がまだ新しく、機械交換まで行き着くほど年数が経っていないため、どのくらいまで持つのか不明なところがあるのが現状のようです。某メーカーでは、20年での全機交換を推奨しているものの、少なくとも20年で全機交換した例はないということでした。
我々のマンションでは、他のコンサルタントのアドバイスも受け、30年で全機交換することで想定した計画にすることにしました。
その結果、40年で1台あたり325万円かかっていた保守費用が、253万円と22%の削減となりました。

大規模修繕は近づいてこないと見積もりが正確でない

大規模修繕については、実施時期があと3年~5年以上先になりそうなことから、正確な見積もりはできないということで断念しました。複数のコンサルタントに聞いたところ、現状の計画させれている大規模修繕の費用を見ると、半分かそれ以下で良いのではないかとの感触を得ています。
今後大規模修繕が近づいたときに見積もりして精査していくしかないですが、おおざっぱながら実質的なコストは削減できる可能性があることに少しホッとしました。

管理委託費圧縮費用は、コンサルタントの会社規模に比例?

管理委託費の削減は一番効果が出そうです。複数のコンサルタントに話を聞いて、いずれの会社もかなりの額の削減が可能との判断でした。少なく見ても20%くらいは削減できます。がんばれば50%近くまで行きそうなところもあるくらいです。
それにかかる費用もまちまち。数十万円で済むところもあれば、1000万円を超えるところもありました(削減に対する報酬込み)。その費用はおおむね会社の規模に準じているので、会社を大きければ実施に対する信頼性や対応可能な業務量も増える代わりに、対価も高額になるのだろうな、と理解しています。

来年になれば、コンサルタントに依頼してコスト削減プランが動き出します。
今の管理委託費用がどこまで下がるか本当に楽しみです。


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