マンション修繕積立金上昇の危険性の測り方

/ 2010-12-13/ Posted in マンション管理 / No Comments »


いよいよ修繕積立金値上げの提案

マンションの維持のため居住者は管理費と修繕積立金を支払っています。修繕積立金の値上げをしても、管理費の値上げをしても、居住者の負担は増えます。

マンションを販売するとき、販売業者の意向で管理費と修繕積立金は割と安めに設定されていることが多く、のちのち値上げしなければならない事態に遭遇します。

我がマンションもその例に漏れず、値上げが必要な時期に来ています。建物が老朽化すればするほど修繕費はかさみますので、徴収する管理費と修繕積立金が上昇していくのが通常の提案となります。

下図はそれを示したものです。

居住者の世帯平均収入で見る値上げの危険度

修繕積立金を値上げしないと修繕費がまかなえないことはわかりました。だからといって必要な額だけ値上げをすればいいというものではありません。マンションができたての時は、居住者は若く支払い能力もありますが、いずれマンションの住民は高齢化して、収入は年金に頼るなど減ることは目に見えています。

支払い能力がどのくらい落ちるのか、それを見える化する方法を考えてみました。
それは、マンション全世帯の世帯主年齢の分布図を作り、マンションの平均収入を算出するというものです。各世帯の平均年収は、「国税庁 平成21年 民間給与実態統計調査結果」から年齢ごとに平均年収を割り当てていくことにしました。60歳以上は年金受給者として年200万円の収入があるものとしました。

これを現在と20年後で作ってみたのが下図です。

現在よりも23%も収入が減るという試算になりました。これは、今の住人が誰も出て行かないという前提に立ったものですが、今後はデフレ等の時代背景のため、新しい不動産を購入して転居していく人は、以前ほど多くないだろうと予想されます。

我がマンションの例では、20年後には世帯平均年収に占める、管理費と修繕積立金の割合が12%を越える事態となります。20年後であればまだ住宅ローンを支払っている人もいます。

住宅ローンは収入における支払いの割合が20%〜25%が適正な範囲

と言われています。現在はその範囲に合ったとしても、将来収入が減れば比率は高まり、危険度も上昇します。さらに追い打ちをかけるのが、この管理費と修繕積立金の値上げなのです。両方合わせたら、30%ははるかに超えて40%にも及ぶ世帯も出てくるものと考えられます。

もし、住宅ローンの支払いが滞れば裁判所に差し押さえられることにもなりますし、管理費や修繕積立金が払えなければ、そのマンションに居続けることができるかわからなくなります。いずれにしても、支払いできない人が増え居住者が減っていく、という事態になれば、マンション全体としては大きな問題となります。

そういう事態を防ぐためには、上記の試算からいくらぐらいの管理費と修繕積立金に抑えなければならないかを逆算して、マンション全体の支出を減らしていけばよいと考えられます。


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