マンションのランニングコスト


マンションのランニングコストは35年で物件価格の2割

ファイナンシャル・プランナーのスタディ・グループである、FPSG川崎(川崎市溝の口駅)主催による、

「不動産相談に求められる周辺知識や情報」
  ~住宅購入予定者が満足するFP相談の現場~

に参加しました。
分譲マンションを購入した身として、この中でひとつ私も身につまされたことは、

マンションのランニングコストは意外と高く、
管理費や修繕積立金等資産維持にかかる費用は、
35年で物件価格の2割を超える

という事実です。
これはマンションのランニングコストが適正かを計るひとつの要素として有効なのではないかと思って、自宅マンションの事例で計算してみました。

マンションの価値を計る指標として

私が住むマンションの例で計算してみると、

表1 我が家のマンションの例(現状)
費目 費用
管理費
修繕積立金
修繕積み立て基金
15,000円/月
18,000円/月(35年間の修繕計画から算出した月額)
30万円
35年間の総額
物件価格に占める割合
1416万円
47.2%

となり、物件価格に占めるランニングコストの割合は実に47.2%にも達します。

特別な設備が付いているとか、過度な管理内容になっているといった特殊性はなく、地域の標準からいって物件価格も決して高くはありません。

今私たちのマンションは、そのランニングコストを下げるための活動をしています。管理会社に委託する管理委託作業の業務内容とコストの見直しです。管理費をそのままで修繕積立金に反映させる計画で、修繕積立金は上記の18,000円/月から11,000円/月くらいに下げる方針で進めています。それが実現した場合でも

表2 我が家のマンションの例(コストダウン改善後)
費目 費用
管理費
修繕積立金
修繕積み立て基金
15,000円/月
11,000円/月(管理委託費などコスト削減が成功した場合の月額)
30万円
総額
物件価格に占める割合
1122万円
34.0%

であり、購入価格に占める割合はまだ34%もあります。

もっと多くの事例を集めてみないと、単純にランニングコストが高いと言い切れるかどうかわかりませんので、これから調べていこうと思います。マンションの物件価格に占めるランニングコストの比率がマンションの将来価値を計る1つの指標になれば、マンション購入に対する有効なアドバイスのひとつになるかもしれません。


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