マンション管理費削減3年越しの活動 (2)

/ 2011-09-04/ Posted in マンション管理 / No Comments »


大規模修繕は外壁工事だけではない

直近の長期修繕計画の中で、高額な費用が見込まれていた機械式駐車場の費用については見直しが進み、一旦計画し直しできたことは前回のブログでお話しました。
次は、長期修繕計画の本丸である、大規模修繕について手をつけることにしました。築後10年〜15年くらいの間に第1回目の大規模修繕を行うことになっているマンションがほとんどだと思います。大規模修繕というと外壁の修繕のことと思われがちですが、実際には下記のような多岐に渡る修繕が必要です。

  • 外壁等修繕
  • 屋根防水修繕
  • 床防水等修繕
  • 鉄部等塗装
  • 共用部修繕

私が住むマンションの長期修繕計画から各修繕の金額ベースの配分を算出すると、下記のグラフのようになっています(クリックすると拡大します)。

当マンションでは、これらを総合すると総額は3億円を超えました。
この金額が高いのか安いのか、どのようにして計れば良いのでしょうか。

大規模修繕の費用見直しはタイミングが必要

では、この3億円という金額が妥当かどうかをどのように調べるか、これはかなり大変な作業となります。
結論から先に言えば、

大規模修繕を実施するのに適した時期が来ないと、正確な金額を見積もることはできない

ということです。
大規模修繕の工事費見積もりは、適切な業者を選べば実施することができますが、難しいのは、

  • どのように修繕するかを仕様にしないと正しく見積もれない
  • 大規模修繕の時期より早く見積もりすると、傷みが少ないために実際の工事の時期に必要となる修繕費用より少なくなる

という問題があることです。
長期修繕計画を引きたくて早めの見積もりをしようにも、適切な金額を割り出せない可能性が高いということです。

大規模修繕費用の概算費用を計る手段はある

では、長期修繕計画の大規模修繕費用が概ね適正なのかどうかをどうしたら知ることができるでしょうか。
何人か修繕の専門家に話を聞くと、その大規模修繕費用の概算を見積もる彼らなりの経験値がありました。

それは、

大規模修繕の概算を知る目安として、

  1. 1回目の大規模修繕では戸あたり100万円で計算する(この金額は上限と考えて良い)
  2. 関東地方の修繕積立金月額平均額は、1平方メートルあたり150円である

という参考値を利用することです。

1の参考値を使うと、200世帯のマンションであれば、大規模修繕の費用は100万円×200戸で、最大2億円くらいと見込めます。
また、2の参考値を使うと、80平方メートルのマンションでは、80平方メートル×150円/平方メートルで12,000円が月額の修繕積立金の目安となります。

これらより算出される金額は、そのマンションの大規模修繕費用の参考値に過ぎないものですが、多くのマンションの実績から算出された現実の値ですから、ひとつの基準として参考にする価値は十分にあります。

こうやって参考にしたとき、我々のマンションの

第1回大規模修繕費用:長期修繕計画の3億円強に対し1億8千万円

最終の修繕積立金月額:長期修繕計画の2万3千円に対し1万2千円

と算出され、やはり現在の長期修繕計画は割高と言わざるを得ませんでした。

これらの結果から、おおよその基準として、大規模修繕費は長期修繕計画の2/3から半額になるのではないかと考えられたのです。

(さらに次に続く)


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