マンション管理費削減3年越しの活動 (3)

/ 2011-09-10/ Posted in マンション管理 / No Comments »


マンション管理組合の管理費会計の支出は修繕積立金に匹敵

マンション管理組合の会計は、通常「管理費会計」と「修繕積立金会計」の2つによって成り立っています。「管理費会計」は毎年のマンションの支出を支えるためのものであり、「修繕積立金会計」は将来の修繕費の積み立てが行われます。

過去2回に渡って話してきたことは、長期修繕計画の内容に関するものですが、それはすなわち「修繕積立金会計」に関するものです。長期修繕計画を見ると何千万〜億単位の高額な費用が並ぶ大規模修繕費に目が行ってしまいがちですが、実は「管理費会計」にもそれに匹敵する高額なお金が支払われています。当マンションの入居開始年から20年間の各会計の支出を合計すると次の図のようになっています。

この図の通り、20年くらいの長期で考えると、管理費会計も修繕積立金会計と同程度の金額が必要になることがわかります。
修繕積立金会計の支出の大半は大規模修繕ですから、工事の内容や質を吟味したり、競争入札で費用を下げる可能性はあります。しかし、管理費会計は管理会社への委託費、光熱費などほとんどが固定費となっていて、管理会社と値段交渉をして値下げしない限り、ほぼ毎年同じ金額で契約が更新されていきます。

換言すれば、

管理委託費や光熱費などを一度削減すれば、将来にわたり支出を削減できるため、マンションの総支出を削減するには効果が大きい

ということです。

マンションの管理委託費の削減にはまず意識改革から

私が住むマンションが支払う管理会社への委託費は年額約2,000万円です。エレベータの保守契約やその他の費用を含めると年額3,000万円を超えます。これを何とか下げたいと思いつつそれはできないことだと思っている人が多いと思います。実は私もその一人でした。

それは、

マンションの管理組合が管理業務を委託している管理会社は、
「そのマンションに住むために当初より決まっていることであり、その費用はそこで生活していくために必要な、税金のようなものだ」
という誤解をしている人が多い

からだと思います。
これは本当に誤解です。

マンションの管理組合は、毎年大金を払って管理委託会社に仕事を発注しているのです。管理組合が議案を提案し、総会で承認を得た上でその管理会社に仕事をお願いしているのです。つまり、

自分たちは高額なお金を払って委託している発注者だという自覚を持ち、少しでも安くて質の高い仕事をしてくれる業者を選ぼうという気持ちを持つことが必要

なのです。

マンション新築販売時の管理委託費は高い

意識を新たにしなければいけないのは、

マンション管理組合が設立された当初に決まった(決まっていた!)管理会社への委託金額は、市場にある多くの管理会社の水準に対し、不当に高い可能性がある

ということです。

それはどうしてでしょうか?

その値段がどうやって決まったかを考えるとわかります。マンションの販売会社が管理を委託する際に、関連子会社の管理会社に委託します。関連子会社の管理会社は、親会社がマンションを作っては仕事をくれるので、がんばって仕事を取る必要がありません。他の管理会社と競争する必要がありませんので、値段を安くしたり、必要以上に仕事の質を高めなくても、仕事が降ってきます。だから、値段は安くありません。もちろん、この管理委託費用はマンションを売る際の管理費に反映されますので、管理費の世間相場の影響を受けますが、同業他社と相見積もりで戦うようなことはありません。

しかも、その委託費用は、マンション販売時に事前に説明された「管理費」として1戸あたりの月額費用に割られているので、購入者は管理委託費が高いか安いかあまり実感がわかないのです。仮に同クラスのマンションの管理費が12,000円で、自分が買ったマンションが3,000円高い15,000円だとしても、15,000円なら払えるな、とか少し高いかなとしか考えません。

しかし、戸当たり3,000円の差であっても、マンション全体で管理会社に払うお金は、200戸のマンションであれば、年額で
  3,000円×12ヶ月×200戸=720万円
も違いが出るのです。

お金を払うのは居住者個人ですが、管理委託会社と契約するのは管理組合なので、一人二人が不満を持っても全体としてはどうにもならないという、管理組合の仕組み上の弱さのためにこのようなことになります。

マンションの管理委託費は安くなる!

日本には500社程度の管理会社があります。地方都市の場合はわかりませんが、関東近郊であれば自宅マンションが商圏内にある管理会社は少なくとも10社程度、都内なら30社くらいはあるようです。

この多くは、マンションの販売会社とは全く無関係であり、それはすなわち自分たちの力でマンション管理の仕事を取ってこなければならない会社だということです。すでに管理会社が決まっているマンションの管理組合から仕事を取るわけですから、値段が安く質の高い仕事をしなければなりません。このような会社に仕事を頼めば費用はぐっと安くなるのです。

では、その10社〜30社ある管理会社のどこに頼めば良いのでしょうか?1社や2社良い管理会社を知っていてそこに頼む場合は別として、

管理委託費を大きく削減しようと思うなら、管理会社の選択には手間とノウハウが必要です。

私は自分の経験から、ここから先は専門家に頼んだほうが良いと思います。専門家とは、管理委託費の削減を専門とする会社です。
この専門家は本当に頼りになります。次回は彼らの仕事内容について説明します。

(さらに次に続く)


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