マンションのランニングコスト

マンションのランニングコストは35年で物件価格の2割

ファイナンシャル・プランナーのスタディ・グループである、FPSG川崎(川崎市溝の口駅)主催による、

「不動産相談に求められる周辺知識や情報」
  ~住宅購入予定者が満足するFP相談の現場~

に参加しました。
分譲マンションを購入した身として、この中でひとつ私も身につまされたことは、

マンションのランニングコストは意外と高く、
管理費や修繕積立金等資産維持にかかる費用は、
35年で物件価格の2割を超える

という事実です。
これはマンションのランニングコストが適正かを計るひとつの要素として有効なのではないかと思って、自宅マンションの事例で計算してみました。

マンションの価値を計る指標として

私が住むマンションの例で計算してみると、

表1 我が家のマンションの例(現状)
費目 費用
管理費
修繕積立金
修繕積み立て基金
15,000円/月
18,000円/月(35年間の修繕計画から算出した月額)
30万円
35年間の総額
物件価格に占める割合
1416万円
47.2%

となり、物件価格に占めるランニングコストの割合は実に47.2%にも達します。

特別な設備が付いているとか、過度な管理内容になっているといった特殊性はなく、地域の標準からいって物件価格も決して高くはありません。

今私たちのマンションは、そのランニングコストを下げるための活動をしています。管理会社に委託する管理委託作業の業務内容とコストの見直しです。管理費をそのままで修繕積立金に反映させる計画で、修繕積立金は上記の18,000円/月から11,000円/月くらいに下げる方針で進めています。それが実現した場合でも

表2 我が家のマンションの例(コストダウン改善後)
費目 費用
管理費
修繕積立金
修繕積み立て基金
15,000円/月
11,000円/月(管理委託費などコスト削減が成功した場合の月額)
30万円
総額
物件価格に占める割合
1122万円
34.0%

であり、購入価格に占める割合はまだ34%もあります。

もっと多くの事例を集めてみないと、単純にランニングコストが高いと言い切れるかどうかわかりませんので、これから調べていこうと思います。マンションの物件価格に占めるランニングコストの比率がマンションの将来価値を計る1つの指標になれば、マンション購入に対する有効なアドバイスのひとつになるかもしれません。

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保険の無料相談窓口の開設

震災に遭った方々にファイナンシャル・プランナーができること

私の知人でファイナンシャル・プランナーの杉山さん(バームスコーポレーション)は、震災直後から保険の無料相談を始めました。家や家族を失った方にとって、保険のことなど真っ先に考えられることではなかったのでしょうが、少し落ち着きを取り戻してからは将来のことが心配になってきたに違いありません。

私自身、震災に対して何かできることはないのかと悩んでおりましたが、それを真っ先に無料相談を始めたことは、すばらしいことだと思っています。

この無料相談の背景には、自分たちの持つスキルを微力ながらでも震災からの復興の手助けに役立てたいという思いがあります。今回、ウエブサイトを立ち上げ、良くあるご質問や保険の基本的なことをわかりやすく解説するとともに、無料相談を受け付けています。

みなさん、お気軽にご相談くださればと思います。

保険の無料相談窓口
http://hokenfaq.seesaa.net/

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2011年の市場動向 エコノミスト嶌峰氏の分析

第一生命主席エコノミスト 嶌峰さんの話

「2011年の内外経済・市場動向」と題する、(株)第一生命経済研究所 主席エコノミスト 嶌峰義清氏の話を聞く機会がありました。とても元気な島峰さんの話はおもしろく、幅が広く、投資をする上でのヒントになることはとても多かったです。

(株)第一生命経済研究所 主席エコノミスト 嶌峰義清氏

正確にその分析内容を伝えることはできませんが、90分間の島峰さんの話を聞いて、私が理解したところはまとめます。

(株)第一生命経済研究所 主席エコノミスト 嶌峰義清氏のテキスト
  • 卯年は過去の72年の実績を見ると、日本経済は大きな成長を遂げた年に当たっている。世界景気の先行指標である、世界のIT投資は底打ちの兆候が見られる。2011年後半から日本経済は持ち直すのではないか。
  • 米国経済は回復基調にあるが、貯蓄率の上昇・住宅購入意欲の衰えなど、まだまだ本調子とは言えない。
  • 欧州は勢いにかげりが見られる。
  • 新興国では、中国・インド・ブラジルは引き続き成長するだろう。

やはり世界経済は今年も新興国頼みという状況なのかというように感じられます。とはいえ、新興国には投資マネーが集まりすぎていて、インフレとバブルが懸念されます。政策金利の値上げが間に合っていない国もあり、新興国なら一様にいいというわけではないとのこと。注意が必要でしょう。

日本の赤字国債

期せずして赤字国債のことについて話題に挙がりました。
嶌峰氏によると、

日本国債の95%を日本の機関投資家が持っているから安全と言われているが、だんだんそうでもなくなってくる。借金が増えていけば、世界の機関投資家からも狙われる(国債の下落で利益を上げる)状況に置かれる。狙われるようになれば、国債の下落、金利の上昇という事態が起きてこないとは言えない。

とのこと。
借金は大丈夫だという人と、そうではないという人がいます。借金は大丈夫という人たちの論点は、日本経済が破綻するかどうかということ。それが起きたらわれわれ国民にとっては大問題なのであって、それは絶対に起きないようにしなければならないのです。それに加えて、世界経済における製造業としての日本の影響力は縮小しており、人口減も考えるとこれまでのような経済成長は見込めません。相も変わらずの感覚で、あるいは景気回復を旗印に借金を増やし続けることは避けないといけないと思います。

嶌峰さんの話によって、日本国債が売られるシナリオのスタートはそう遠くはないんだと考えさせられました。

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住宅ローンの繰上返済は効率の高い「投資」

余裕資金を寝かすか、使うか、投資するか

手元に余裕資金がある時、どのようにお金を使うでしょうか?
万一に備えて貯蓄する人もいれば、欲しいものを買ったり旅行に行く人もいるでしょう。
もしあなたが住宅ローンを返済中で、

資産を殖やしたい
(たとえば、円高のチャンスを生かして外貨預金をするなど)

と思っているのでしたら、繰上返済を考えてみてはいかがでしょうか。

繰上返済は投資?

資産を殖やしたいのに返済とは何ごとか?と思われるかもしれませんが、
繰上返済はすごく効率の高い「投資」なのです。

下図に住宅ローンの返済額と金利の関係を示します。

住宅ローンの返済額と金利の関係

返済期間が経過するほど、支払額における「金利」分が減り、「元金」分が増えていきます。
これは、返済が進むほどに、残りの借入期間が減り、また借入金が減っていくからです。

繰上返済とは、「元金」に対する返済です。
返済により元金が減った分、その元金の借入利息がなくなります。
それを下の図に示します。

繰上返済したときに軽減できる利息

問題は「投資効率」だ!

では、繰上返済によってどのくらい返済額を軽減できるのでしょうか?
例として、3000万円を返済期間30年、固定金利2%で借りている人が100万円の繰上返済をする例を考えましょう。
ローンの返済をはじめた初年度から5年おきに、100万円の期間短縮型で繰上返済をしたときに、軽減できる利息と短縮できる返済期間を一覧にします。

100万円を繰上返済したときに軽減できる利息

元金が100万円になっていないのは、そのときの返済額のうち元金部分の合計が100万円に近くなるように計算するためです。

繰上返済は早くして高い効果を得る!

繰上返済の時期が早いほど、軽減できる利息が多くなっていることがわかると思います。
初年度でいえば、100万円(上記の表では986,446円)を支払うと、787,724円も金利が軽減できます。
しかも、16ヶ月(1年4ヶ月)の返済期間が短縮できるのです。

退職金をもらって、残債数年分を一括して返済しようと考えている人がいたら、それは考え直した方がよいでしょう。銀行に多くの利息を払った後に残債を一括返済することになるわけですから、

「ご返済ありがとうございました!」

と喜ばれるだけのことです。
早めに繰上返済するか、それが無理なら一括返済しないで、そのときは別の投資先を考えてみても良いと思います。

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「FPの日®」、2010年は11月6日です。

ファイナンシャル・プランナーによる「相談会とセミナー」

「FPの日®」って、ご存じですか?

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会が定めている日で、毎年11月の第1土曜日です。
今年は11月6日になります。

その日は何をするかというと、ファイナンシャルプランナーによる
「相談会とセミナー」が全国各地で開催されます。

実際には11月3日だけでなく、10月~11月にかけて主に週末に行われます。
いずれも無料です。

お金の相談ならファイナンシャル・プランナーに

相談会では何をするのでしょうか?
ファイナンシャル・プランナーは「お金のホームドクター」です。
各ご家庭でお金に関してお困りのことがあれば、無料で相談に乗ってくれます。

たとえば・・・

  • この低金利と住宅エコポイントを機に、長年の夢だった持ち家を買いたいと思っているのですが大丈夫でしょうか?
  • 子供が生まれたので学資保険を考えたいと思っています。どんな商品がよいのでしょうか?
  • 主人が定年しました。子供も独立しているので、退職金を安全に運用したいのですがどんな投資先が良いでしょうか?

などなど。

経験豊富なファイナンシャル・プランナーがみなさんの疑問に答えてくれます。
お金に関することで心配事があれば一度相談してみてはいかがでしょうか。

神奈川県相模原市は2010年11月27日に「相談会とセミナー」を開催

私が所属する、

FP協会神奈川支部下のスタディ・グループ川崎(活動拠点は溝の口)は、11月27日に青山学院大学相模原キャンパスで「相談会とセミナー」を実施します。

私も参加しますので、何かご相談がある方はぜひお越しください。

セミナーや相談会へ参加ご希望の方は、下記のURLからチラシをダウンロードし、必要事項にご記入の上、FAXにてお申し込みください。

ブログ:「FPSG川崎」

また、「FPの日®」と各地で開催される「相談会とセミナー」については、ファイナンシャル・プランナーズ協会のHP「FPの日®」をご覧ください。

相談会では、個人情報は厳重に取り扱われますので、第三者に漏れることはありません。
お気軽に相談に来ていただけたらと思います。

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住宅ローンは金利だけに目を奪われていませんか?

ローンをラクにするには利息を含めた総返済額を抑えることが大事

銀行間の競争と長期金利の低下により、住宅ローン金利は実質1%程度にまで下がってきています。住宅ローン市場は縮小していますが、それでもこれをチャンスと、住宅購入を検討する人も多いでしょう。

住宅ローンを組もうとする人にとって、住宅ローン金利は一番気になることでしょう。当たり前のことですが、金利が高ければ、支払利息は多くなり、金利が安ければ、支払利息は下がるのです。

ローンの利息はかなりの額を占めます。利息を抑えるほど、支払いはラクになります。支払い総額を抑えるためには、借入額、金利、ローン返済期間にも着目しましょう。ここでは、返済期間を取り上げます。

返済期間を短縮して利息を減らす

住宅ローンというと、金利の高低を気にする人は多いのですが、その割に30年、35年といった長期ローンを平然と組む人が多いのです。ローンの返済期間が長ければ長いほど支払利息は高くなります。ローンの返済期間にもっと注意を向けるべきだと思います。

ローン返済期間と利息の関係を下の図に示します(クリックすると拡大表示します)。

借入期間と利息の関係



返済期間が長くなれば、その分利息が上昇するのがわかるでしょう。
金利1%の今なら、利息の額は小さくて気にならないかもしれませんが、固定金利ではフラット35でも2%強ですし、将来金利が上昇したときには、図示するような金利を支払うことになるのです。

3年でも5年でも返済期間を短縮すれば、利息を軽減でき、その結果総支払額を減額することができるのです。

月額だけでなく支払い総額で見る習慣を

住宅ローンを組もうとしている人は、上記のグラフのように、支払い利息に着目するようにしてください。業者は「月額いくらですよ」としか話してくれません。

図では借入金は2000万円にしていますので、借りる予定の住宅ローン金利と借入額に応じて倍率をかけてみると、おおよその利息総額が出せます。3000万円借りる人なら、この図の金利と返済期間からわかる金額を1.5倍にすればよいです。

是非一度、最終的に支払う利息がいくらになるのか計算してみてください。
すごくもったいない気がするかもしれません。銀行を儲けさせるだけかな、と思うかもしれません。

契約する前に、その視点でいま一度ローン選びを考えてみてください。

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家庭決算書って?

複式簿記とは懐かしい

ファイナンシャルプランナー(FP)の勉強会に参加して、家庭決算書について学びました。
複式簿記という懐かしい用語に触れ、簿記の基礎知識がない私はちょっと身構えました。それ自体は決して複雑なものではないのですが、なぜ家庭に決算書が必要なのか考えさせられました。

ファイナンシャルプランニング

通常、ファイナンシャルプランナーがライフプランを検討するとき、キャッシュフロー表を作ります。キャッシュフロー表のもとになるのは、下記のものが中心になります。

家族構成
 子どもの成長、親の退職などのライフイベントに着目する。

前年度の収支
 単純には収入と支出ですが、実際には大きく下記のように分けることが必要です。

  【収入】
  給与収入(年齢によって増減するが、定年までは概ね一定の収入と考えられる)
  その他の収入(家賃収入など、年齢によらず収入が見込めるもの)

  【支出】  
  生活費(家族の人数や年齢によって変動するが、基本的に必要なもの)
  住居費(生きている限り発生するもの)
  住宅ローンなどの債務、保険など、期限まで払い続けるもの
  旅行や車の購入など、趣味のもの、毎年一定額で発生するわけではないもの

これらの将来的な変化をライフイベントに応じて、将来を見積もるのがキャッシュフロー表です。お金の流れを見ることが目的です。

家庭決算書は何でしょうか?

家庭決算書は、家庭の資産と負債のバランスを見るものです。これは、単なる1年間の収支で見るのではなく、その時点のその家庭の資産と負債を見ることが一番の目的です。不動産を持っているならその資産価値を、住宅ローンがあればその負債総額を、その時点で計算するのです。

相互に補う

キャッシュフローはお金の流れに着目し、不確かな部分を含みますが、将来に渡りお金が不足する事がないかを予測します。家庭決算書は、その時点の資産を見ます。その時点の正確な資産です。

両者は違うものですが、家庭決算書によって現状を正しく見れば、キャッシュフローに生かすことができます。両者は補い合うと、より正確なキャッシュフローが書けるのではないかと思います。どうファイナンシャルプランニングに生かすか、引き続き考えていきたいです。

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ライフネット生命保険…社長が宣伝広告マン!

ライフネット生命保険は初めて聞いた名前でした。

先日、ライフネット生命保険株式会社の出口社長のお話を聞く機会がありました。
どんな会社なのかと思っていたら、

少子高齢化を防ぐためには、20代30代の若い世代にもっと子どもを産んでもらう。

そのために、保険料が半額の生命保険を作る!

という思いで生保会社を作ったと言います。

少子高齢化を生保が正す?

そんなことができるのかと思いながらも、
そこまでの思いで会社を作った心意気をすごく感じます。
しかも60歳になって…(現在出口社長は62歳です)
創業から2年ですが、順調に売上を伸ばしています。

保険をシンプルにして保険料を安くする

そして保険金を支払うのが保険会社の役目

そう言いきる出口社長の考え方は、社会的使命を持っているようでした。
でもホントそうなんです。何せ、少子高齢化を是正しようとしているくらいですから。

一見の価値あり!ライフネット生命保険のホームページ

一度、ライフネット生命保険会社のホームページを訪れてください。
ライフネット生命保険のホームページはとてもわかりやすくできています。
読みやすいマンガで説明があり、死亡保険、医療保険、そして就業不能保険について正しい理解を得ることができます。ライフステージ別のおすすめプランを見れば自分にとってどういうタイプの保険がよいのか考えやすいです。保険料のシミュレーションも簡単にできます。

社員が自然に集まってきた!?

どうやってオンライン販売のシステムを作ったんですか?と尋ねたら、

勝手に人が集まってきてくれたんですよ。

ネットで見た人たちが、オンライン販売システムの構築を手伝うと。

よほど出口社長の理念に感動したのでしょうね。

ライフネット生命保険会社はこのマークが目印です。

こんな話しを出口社長から聞いて、この会社が好きになりました。

ライフネット生命保険株式会社ライフネット生命保険株式会社
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