両親の金婚式

2010-12-31 / セカンドライフ / 0 Comments

何の派手な演出もなく、
「おめでとう!」
と祝った両親の結婚50周年。

結婚記念日はいつ?と聞くと
「忘れた」

今年が結婚50周年と聞いてから、年末の私の帰省に合わせて両親と子どもだけ集まってお祝いをしようと決めていました。

父は夏より耳が遠くなり昨年買った補聴器の効果もかなり薄れてきました。今年の夏に買った集音器は家の中で、外に出るときは補聴器と使い分けていました。のんびりと家の中でくつろぐ時間が多い中、若いときから行きつけの雀荘にバイクで出かけるのが日課になっています。天候が悪ければバイクでは行くことができず、日課が週数回に減ることもあるのですが、雀荘まで身支度をして出かけ、いつもの仲間と会い、少なからず頭を使い(笑)、そして気が済んだら帰ってくる、といういつもの日々が父の元気の源となっているようです。

バイクではヘルメットをかぶるため余計音は聞こえづらくなります。それが心配でバイクをやめて欲しいと思うのですが、自分でバイクに乗っていくことこそが大事なことのようで、雨が降ると母の車に乗せてもらってまで行こうとは言わないのです。バイクをやめることは雀荘通いをやめることになりそうで、とても言い出せませんでした。

母は脳梗塞を患ったにもかかわらず、60歳を過ぎてからパソコンを習い、習字を学び、カラオケ塾に通い、元気いっぱいの毎日で今が一番楽しいと言います。心配なことは、今の年齢になっても車の運転が少々荒っぽいことです。私が心配して気をつけた方がいいというと、「また言われた」と舌を出すのみです(苦笑)。

半年ごとに帰るたび、少しずつ両親は衰えていく感じはしますが、それでもできる範囲で楽しく生きている二人にほっとして帰ってきました。

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アップルが古くからのMacユーザーを切り捨てている!?

2010-12-19 / パソコン / 0 Comments

LeopardじゃないとiPhoneをiOS4.2にバージョンアップできない

私のMacはMac OS X バージョン10.4 (Tiger)という2世代前のOSです。
この間iPhoneのiOS4.2がリリースされたので早速バージョンアップしようとしたら、

「iTunesは最新バージョンです」

という意味不明の表示がされてバージョンアップできません。どうしてかと調べると、
iOS4.2にバージョンアップするにはiTunes10が必要で、iTunes10の動作にはMac OS X バージョン10.5 (Leopard)以降が必要なのです。

あっさりと10.4のユーザーは切り捨てられました。
しかも、今アップルからMac OS X バージョン10.5は買えません。売ってないのです。

Mac OS X バージョン10.5 (Leopard)を売らないアップルの傲慢

Macの最新OSはバージョン10.6 (Snow Leopard)ですが、これは10.5からのバージョンアップしかできません。しかし、10.5を売っていないので、すなわち、10.4のユーザーは10.6にバージョンアップする方法がありません。

本当にどうしようもないのかというとそうではなく、

  1. 10.5をAmazonなどの中古販売から買う(正規の12,800円とくらべて5割ほど高い19,000円ほど)
  2. 新しいMacを買う。

ということになります。

おかしいじゃないですか?
なぜ10.5をアップルは売らないのでしょうか?
あるいは、なぜSnow LeopardをLeopardからのバージョンアップしかできないようにしたのでしょうか?10.6として単独でインストールできるものにすれば、すべて解決します。

そして、今回のようにLeopard以降しかサポートしないiTunesのリリースによって、一気に問題を現実のものとしました。まるで

Macを使いたければ、Macの買い換えをしろ

と言わんばかりの意地悪な方法です。

いつかしっぺ返しを食らうのでは?

このアップルの対応は、マイクロソフトがWindows XPの人気によりWindows XPのサポートの延長を決めたのとは正反対です。アップルのやり方はすごく横柄に映ります。

今は絶好調のアップルですが、こんなことをしているとユーザーが離れると思います。10.4以前を使っているユーザーは、古くからのMacユーザーも多くいると思います。
アップルにとってWindowから乗り換えたMacユーザーが増えた今、古くからのMacユーザーに重きはなくなっているのかもしれません。

このようなアップルのやり方に不満を持ちつつも、このままアップルの戦略に乗せられて新しいMacを買うかどうか悩む日々です。

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マンション修繕積立金上昇の危険性の測り方

2010-12-13 / マンション管理 / 0 Comments

いよいよ修繕積立金値上げの提案

マンションの維持のため居住者は管理費と修繕積立金を支払っています。修繕積立金の値上げをしても、管理費の値上げをしても、居住者の負担は増えます。

マンションを販売するとき、販売業者の意向で管理費と修繕積立金は割と安めに設定されていることが多く、のちのち値上げしなければならない事態に遭遇します。

我がマンションもその例に漏れず、値上げが必要な時期に来ています。建物が老朽化すればするほど修繕費はかさみますので、徴収する管理費と修繕積立金が上昇していくのが通常の提案となります。

下図はそれを示したものです。

居住者の世帯平均収入で見る値上げの危険度

修繕積立金を値上げしないと修繕費がまかなえないことはわかりました。だからといって必要な額だけ値上げをすればいいというものではありません。マンションができたての時は、居住者は若く支払い能力もありますが、いずれマンションの住民は高齢化して、収入は年金に頼るなど減ることは目に見えています。

支払い能力がどのくらい落ちるのか、それを見える化する方法を考えてみました。
それは、マンション全世帯の世帯主年齢の分布図を作り、マンションの平均収入を算出するというものです。各世帯の平均年収は、「国税庁 平成21年 民間給与実態統計調査結果」から年齢ごとに平均年収を割り当てていくことにしました。60歳以上は年金受給者として年200万円の収入があるものとしました。

これを現在と20年後で作ってみたのが下図です。

現在よりも23%も収入が減るという試算になりました。これは、今の住人が誰も出て行かないという前提に立ったものですが、今後はデフレ等の時代背景のため、新しい不動産を購入して転居していく人は、以前ほど多くないだろうと予想されます。

我がマンションの例では、20年後には世帯平均年収に占める、管理費と修繕積立金の割合が12%を越える事態となります。20年後であればまだ住宅ローンを支払っている人もいます。

住宅ローンは収入における支払いの割合が20%〜25%が適正な範囲

と言われています。現在はその範囲に合ったとしても、将来収入が減れば比率は高まり、危険度も上昇します。さらに追い打ちをかけるのが、この管理費と修繕積立金の値上げなのです。両方合わせたら、30%ははるかに超えて40%にも及ぶ世帯も出てくるものと考えられます。

もし、住宅ローンの支払いが滞れば裁判所に差し押さえられることにもなりますし、管理費や修繕積立金が払えなければ、そのマンションに居続けることができるかわからなくなります。いずれにしても、支払いできない人が増え居住者が減っていく、という事態になれば、マンション全体としては大きな問題となります。

そういう事態を防ぐためには、上記の試算からいくらぐらいの管理費と修繕積立金に抑えなければならないかを逆算して、マンション全体の支出を減らしていけばよいと考えられます。

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「FPの日®」の無料相談会

2010-12-04 / セカンドライフ / 0 Comments

住宅ローンの借り換えの相談

日本ファイナンシャルプランナーズ協会 神奈川支部主催のFPフォーラムに参加しました。
フォーラムは、ファイナンシャルプランナーによる無料相談会とセミナーです。総勢20人を超えるスタッフでフォーラムは実現しました。

無料相談会には13組の相談がありました。私は、住宅購入(住宅ローン)についての相談を受けました。

ある方は、住宅ローン借り換えの相談でした。
なぜ借り換えしたいのかということを尋ねると、金利の支払いが数百万円安くなる見込みがあるとのことでした。確かに、現在契約中の住宅ローンは固定金利で2.7%で、残債は3000万円ありました。

繰り上げ返済で得する条件は、

  • 現在契約中の住宅ローン金利より0.5%以上低い
  • 500万円以上の返済残額がある
  • 残り返済期間が10年以上ある

です。

どのような住宅ローンを選ぶかにもよりますが、この方の場合、十分に借り換えの効果は認められました。

実際、ある金融機関で借り換えの効果は試算したようで、数百万円は安くなると見積もりが出ていました。

とはいえ、単に金利がもったいないということだけでないお客様の心配事というものが隠されていないかどうか、教育に対する方針であるとか、耐久消費財(車など)の購入や旅行計画などについても尋ねてみると、お子さまの教育にも力を入れたいので、中学からは私立に入れたいとか、現在の習い事が結構お金がかかることであるとか、このままの状態で将来は大丈夫か?という漠然とした不安をお持ちであることがわかりました。

iPadによるキャッシュフロー表作り

そのような不安を見通すには、キャッシュフローを作ってみることが効果があります。
年間の収支などを伺って、簡単にシミュレーションして見ることにしました。

ここで、私が持参したiPadの出番でした。iPad用に作ったキャッシュフロー表にお客様のデータを打ち込みました。お客様に見せるときも、テーブルの上で回転させるだけです。
ノートパソコンの画面をお客様に見せるのは意外とたいへんです。スクリーンが立っているために、お客様が見やすいようにスクリーンをお客様に向けると、自分は全く見えなくなってしまうのです。このような問題はiPadが解決してくれます。

その結果、お子さまが私立に入ったとしても、現状のキャッシュフローで言うならば問題はなさそうでした。しかし、この方の一番の問題は、退職して収入がなくなると、一気に収支が悪化してしまうことです。

原因のひとつは、住宅ローンの完済が70歳になっていることでした。この方の年齢では65歳にならないと満額の年金はもらえません。今後60歳以降の再雇用や就業は増えると思いますが、それでも確実ではありません。その中で、年額150万円近くを支払っていくのは、年金の先細りを考えると本当に心配です。

そこで、住宅ローンの借り換えを機に、定年(60歳)までの完済を計画してはどうかとアドバイスしました。この方は、繰り上げ返済をしっかりやってきている人ですので、住宅ローンの契約期間は60歳以降にして月額返済額を軽減し、繰り上げ返済により期間を短縮していく方法を併せて考えても良いのです。

50分では足りない

相談時間の50分目一杯かかり、ぎりぎり終了できました。
より正確なキャッシュフローの作成のためには、家計の収支をより詳細に見ることが必要ですし、借り換える住宅ローンの期間や返済額に応じたキャッシュフローを作ることも大切でしょう。そのためには50分では時間が足りません。本日できるのは50分間までですと、最初にお客様には伝えてあります。

とはいえ、限られた時間の中でもお客様にはたいへん喜ばれた時間でした。アンケートでも「非常に役に立った」と回答していただき、私の心も幸せでした。
この方のこの先をもう少し支援してあげたい気持ちです。

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