マンション管理費削減3年越しの活動 (1)

2011-08-20 / マンション管理 / 0 Comments

3年の振り返り

私が住むマンションでは、今年いよいよマンションの管理委託費削減に取り組みます。年額3500万円ほどの管理費会計を1000万円ほど引き下げようという目標で進めています。今年の12月には結果が出ていることと思いますが、ここに至るには3年かかっています。それを振り返ると次のような道筋でした(絵をクリックすると拡大します)。

マンション長期修繕計画に愕然とした2年前

私が自分のマンションの理事長を務めたのが2年前です。マンション管理組合の理事長と言えば、多くの人はやりたくないと考えていますし、私もその中の一人でした。
誰もやりたがらないといっても決めなければいけませんし、かといって単なる抽選で決めるのは良くないと考えた前年度理事長は、なぜか私を指名する事態となり、渋々引き受けたような状態でした。それでも、ただひとつ思ったことは、

どうせやるなら楽しくやろう
きっと自分の身になることが何かしらあるはずだ

と、そういう思いでした。その思いでやった結果、翌年以降マンションの管理費会計・修繕費会計の健全化の活動につながっているのですから、不思議なものです。

日々の理事会業務は新しいことばかりで、居住者の不利益になっていないか考えながら判断する日々でした。その1年間の中でどうしても納得できず実施できなかったことがあります。

それは、

長期修繕計画に基づいた「修繕積立金」の値上げ提案
戸当たり平均4,500円ほどの修繕積立金をまず2倍の9、000円に、その後徐々に値上げし最終的には23、000円とほぼ5倍に値上げしないといけないという計画

でした。

値上げの要因となっている修繕費のうち、一番高額なのは3億円超の見積額になっている第1期大規模修繕ですが、そのほかにも入居前に説明を受けた長期修繕計画にはなかった、総額1億6000万円にも及ぶ機械式駐車場のメンテナンス費用が新たに含まれていたのです。

この金額には驚きを持って見るしかありませんでした。

長期修繕計画の妥当性の検証からスタート

修繕積立金の値上げ案を検討しなければならない状況でしたが、その長期修繕計画の妥当性を判断するだけの知見は持ち合わせておりませんでした。妥当性が判断できないのに、値上げ案を居住者に示すことなど到底できない相談だと私は考えました。何せ、自分で説明できない議案を通すことになるのですから。

やむを得ずその年の値上げ提案はあきらめ、翌年長期修繕計画の中身を精査してから改めて提案しようと考えました。しかし、理事会の中で検討しようとしても自分が理事を再任すれば両方やるのは時間的に難しくなります。そのため、「修繕計画検討委員会」を理事会の諮問機関として立ち上げることにしました。

そうして翌年正式に「修繕計画検討委員会」を発足させ活動を開始しました。まず困ったことは、修繕計画の妥当性をどう判断するかでした。修繕計画を見ると高額な金額は2つあります。

  1. 機械式駐車場の保守費用
  2. 大規模修繕費用

まずは機械式駐車場の保守費用の妥当性検証

そこで、まずは直近に行われる予定の「機械式駐車場の保守」に焦点を当て、この金額の見積根拠を調べたい旨を管理会社にぶつけました。彼らはすぐに「機械式駐車場の保守」を担当する会社に連絡し担当者が説明に来ました。

知らないなりにいろいろ聞いてみると、必ずしもそこまでの金額は必要ではなさそうだということが見えてきました。一番大きな問題だったのは、

20年目には全パレット(機械式駐車場の車体格納庫)を全台交換しなければならない

というものです。1台数百万円のするものを交換するのです。しかも、単なる「鉄製の箱」にも関わらずです。電機部品や機械部品などは日々交換されるので、この費用の中には含まれません。

このパレットの交換がどうしても必要なのかと話を進めていくと、実は

「(その会社の事例として)20年目で交換した例はない」

と言うではないですか。どうしてか。それは鉄製の箱は20年くらいでは交換の必要性がないからです。

では見積から「全パレット交換」をなくしてくれというと、「会社の規定でそれはできない」というのです。つまり

会社の方針として「20年目での全パレット交換を見積に入れるようにしている」

というのです。本当にひどいものです。

私のマンションの場合、機械式駐車場のパレットは屋内にあるため、さらにさびたり壊れたりする可能性は減っていると思われます。
とはいえ、20年目の交換は不要だとしても、パレットが永遠に稼働するとは言えないことと、さらには電気自動車の普及や自動車の小型化が進むなどの理由で、パレットそのものを時代に合ったものに変えなければいけないことは予想しました。

その結果、今回の修繕計画としては、

20年目のパレット交換を見送り、30年目にパレット交換することに計画を変更

しました。

(次回に続く)

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中国で見直したサービス2

2011-08-11 / 中国, / 0 Comments

中国のサービスはここを改善して欲しい!

  • 生ビールが飲みたい!
    残念ながら私の中国滞在中、一度も生ビールを飲むことができませんでした。少なからず生ビールを出す店はあるようですが、私はそういうお店には出会えませんでした。生ビールは鮮度や器具の洗浄には気を遣いますので、なかなか導入はたいへんと思いますが、それよりも生ビールを飲む機会が少なく、そのおいしさを知っている人は多くないのだと思います。日本を訪問したことのある中国人は、生ビールのうまさを知っている人は多いのです。
  • 瓶ビールは冷やして!
    生ビールがないのは百歩譲ったとしても、冷えてないビールを出すのはやめて欲しい。ビールを頼むと、「冷えてるのがいいですか?冷えてないのがいいですか?」と聞くのにも驚きました。もちろん「冷えたビール」を頼んだのですが、3本目からすでに冷えてないビールでした。
  • お皿換えて
    中華料理を食べるとき、料理の品数は多いのですがお皿が一向に変わらないので、味が混ざってちょっと残念です。換えて欲しいと思いながら、差し出がましく私が言い出すわけにもいかず、しょうがないので黙っていました。おいしい料理なのに残念な思いをすることが多かったです。

中国でタクシーに乗るのは怖い?

中国でタクシーに乗ったことのある人は多かれ少なかれ感じることだと思いますが、

  • 運転が荒いので、乗っていて怖い
    特に車線変更の多さやそれに伴うクラクション、完全に車優先のため横断する歩行者を避けながら走るところ

ということがあります。
私が行った大連市はそれほどの渋滞があるわけではないのですが、タクシーはどれだけの距離を走ったかで料金が決まりますから、速く走りたいのがタクシー運転手の心理でしょう。ですので、とにかく運転が荒い。スピードを出す上、ウインカーなしで車線変更しながら抜いていきますから、結構他の車に接近することもあります。クラクションで威嚇?しながらバンバン走ります。本当に落ち着かないです。進行方向が混んでいて、対向車線が空いているときには、対向車線を走ったのには驚きました。
中国で何回とタクシーに乗りましたが、こういう運転がほとんどで、快適に乗れたという経験はほとんどありませんでした。

中国次世代のタクシー運転手発見!

そういう中で、たまたま乗ったタクシーの運転手はすごく安全運転でびっくりしました。
車線変更は必ずウインカーを出します。車線変更も右左折も本当に日本のドライバー並みに安全なのです。
「この人運転が上手ですね!」と思わず同乗していた知人の中国人に話すと、それをドライバーに話してくれました。そしたら、なんとその人は日本で2年ほどトラック運転手をしていたというのです。納得。日本で運転して中国に戻った人だから、安全運転をするんですね。
その人は運転だけではなく、快適な温度にエアコンを効かせてくれ、とても穏やかな話し方が印象的でした。

こういう人の運転でいつも乗れたらな…と思わされました。おまけにその人は、「カニを食べられるおいしい中国料理のお店を紹介してください」とお願いしたら、ちゃんと希望通りのお店に連れて行ってくれました。

こういうことができる人がいるのですね。
降りるとき、私が日本人とわかって「ありがとうございました。」と日本語で挨拶をしてくれました。
こういう人には高い料金を払っても乗りたい気持ちです。

あとになって、この人の連絡先を聞いておけば良かったと後悔しました。

サービスの向上はやはり課題

気の利いたサービスに慣れた日本人にはちょっと寂しい思いをすることの多い中国ですが、日本が高度成長を歩んで成熟したように、中国もその道を行くのだろうと思います。日本の高度成長期よりも時代の流れが数倍速いですから、中国にこのような点が改善されるのにそう時間はかからないだろうと期待しています。

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